Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung.

Anstelle eines Grundbuchs für das Grundstück werden für jede einzelne Eigentumswohnung/für jedes einzelne Geschäftslokal ein Grundbuch (Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch) geführt.

Die Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümer der Geschäftslokale bilden hinsichtlich der Immobilie eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Über welche Rechtsangelegenheiten entscheidet das Gericht in Wohnungseigentumssachen?

Das Gericht entscheidet in Wohnungseigentumssachen u. a. über:

  • Zahlungsklagen auf rückständiges Hausgeld nach dem Wirtschaftsplan,
  • Klage auf Bestellung eines Notverwalters,
  • Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums,
  • Klage auf Auskunftserteilung/Rechnungslegung/Herausgabe der Unterlagen gegen den Verwalter,
  • Zahlungsklagen auf Hausgeldrückstand aus der genehmigten Jahresabrechnung,
  • Zahlungsklagen auf rückständiger Sonderumlage aus Wohnungseigentümerbeschlüssen,
  • Klage auf Abrechnungserstellung gegen den Verwalter,
  • Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung,
  • Klage auf Unterlassung von Nutzungen des Sondereigentums,
  • Klage auf Anfechtung von Beschlüssen durch einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter und die Entscheidung über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer,
  • Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums,
  • Klagen Dritter gegen Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit diese sich auf das Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Verwaltung des Wohnungseigentums bezieht.

 

In welchen Gesetzen ist das Verfahren geregelt?

Regelungen enthalten u. a. folgende Gesetze:

  • das Wohnungseigentumsgesetz (WEG),
  • die Zivilprozessordnung (ZPO).

 

Welches Gericht ist zuständig?

Im Regelfall ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Streitwert zuständig.
Nur bei Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümer, die sich auf das Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder die Verwaltung des Wohnungseigentums beziehen, ist das Landgericht bei einem Streitwert über 5.000 EUR zuständig.
In allen anderen Fällen ist das Amtsgericht zuständig.

Die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des bebauten Grundstücks.

In den Wohnungseigentumssachen entscheidet der Richter.

 

Wer ist berechtigt, Klage zu erheben?

Klagebefugt ist in den Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG der einzelne Wohnungseigentümer für solche Ansprüche, die ihm allein zustehen, so etwa, wenn der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung seines Sondereigentums geltend macht.

Ansprüche, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam zustehen, kann der einzelne Wohnungseigentümer dagegen gerichtlich nur mit einem entsprechenden Wohnungseigentümerbeschluss geltend machen.

Die Abgrenzung im einzelnen ist schwierig, so dass es sich empfiehlt, vor Klageerhebung rechtlichen Rat bei einem Rechtsanwalt einzuholen.

Die Anträge gemäß §§ 43 Abs. 1 Ziff. 3 und 4 WEG (Antrag auf Bestellung eines Notverwalters oder Antrag auf Ungültigkeitserklärung von Wohnungseigentümerbeschlüssen) kann dagegen jeder Wohnungseigentümer allein stellen.

Der Verwalter kann die Ansprüche im eigenen Namen oder im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen, sofern und soweit eine besondere Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen sollte.

Diese kann bereits in dem Verwaltervertrag oder in dem Wohnungseigentümerbeschluss erteilt werden.

Ferner steht dem Verwalter ein eigenes Klagebefugnis zu,

  • sofern und soweit seine Rechte und Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in diesem Verfahren geklärt werden sollen

oder

  • ein Wohnungseigentümerbeschluss angefochten wird.

 

Wer ist Partei/Beteiligter des Verfahrens?

Grundsätzlich sind an dem Verfahren sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen.

Dieser Grundsatz kann aber in Einzelfällen durchbrochen werden, so in Angelegenheiten, die nur die rechtlichen Interessen eines begrenzten Kreises von Wohnungseigentümern betreffen.

Soweit der Verwalter ebenfalls betroffen ist (Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen, Streitigkeiten betr. seiner Rechte und Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums), ist dieser ebenfalls zu beteiligen.

 

Was habe ich bei der Einreichung der Klage zu beachten?

Das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen ist seit 2007 dem zivilrechtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung angeglichen.

Es gilt der Grundsatz des Parteivorbringens, d. h., der Kläger muss alle notwendigen Tatsachen, Umstände und Beweismittel vortragen, die zur Begründung seines Anspruchs erforderlich sind.

Für die Einleitung des Verfahrens ist eine Klageschrift erforderlich.

Die Klage muss den Namen und die Anschrift des Antragstellers sowie der beteiligten Wohnungseigentümer enthalten.

Ebenso ist der Verwalter mit Namen und Anschrift zu benennen.

Die Klageschrift muss außerdem einen konkreten Antrag enthalten, d. h. die von dem Gericht begehrte Entscheidung genau bezeichnen (z. B. den Antrag auf Ungültigkeitserklärung eines genau zu bezeichnenden Wohnungseigentümerbeschlusses).

Der Antrag ist zu begründen, maßgebliche Schriftstücke und Beweismittel sind zu benennen.

Die Klage ist mindestens in zweifacher Abschrift einzureichen.

Achtung!

Ein Antrag auf Beschlussanfechtung ist binnen eines Monats seit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung bei dem Gericht einzureichen.

 

Wie erfolgt die Klageerhebung?

Die Klageerhebung kann

erfolgen.

Die Klage kann auch mündlich am Amtsgericht des Wohnortes des Antragstellers/der Antragstellerin erhoben werden.

 

Wo finde ich den Ansprechpartner?

Die Mitarbeiterin in der Serviceeinheit (Abt. 48 C) finden Sie im Obergeschoss, Zimmer 113:

  • Frau Schuckmann, Tel. 02581 6364-156.

 

Wegen Teilzeitbeschäftigung erreichen Sie

  • Frau Schuckmann nur montags, mittwochs und freitags

an ihrem Arbeitsplatz.