Muster eines Beschlusses aus dem Gerichtsaktenarchiv Muster eines Anordnungsbeschlusses aus dem Gerichtsaktenarchiv
Quelle: Amtsgericht Warendorf

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung ist eine Maßnahme der Immobiliarzwangsvollstreckung. Sie bezweckt die Befriedigung der Gläubigerpartei durch Verwertung der Immobilie.

Die Beschlagnahme der Immobilie erfolgt mit der Anordnung der Zwangsversteigerung; die Verwertung der Immobilie erfolgt durch die Versteigerung.

 

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft) dient zur Verwirklichung des Auseinandersetzungsanspruchs bei einer Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht.

Die Teilungsversteigerung findet u. a. statt, wenn die Eheleute nach einer Ehescheidung oder die Erbengemeinchaft sich nicht über die Verwertung des gemeinsamen Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts (z. B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht) einigen können.

Bei einer Teilungsversteigerung soll an die Stelle des Grundstücks bzw. grundstücksgleichen Rechts eine Geldsumme treten.

Sie bewirkt, dass die Gemeinschaft am (unteilbaren) Grundstück/grundstücksgleichen Recht aufgehoben wird und sich am (teilbaren) Erlös fortsetzt.

 

In welchem Gesetz ist das Verfahren geregelt?

Regelungen enthalten u. a. folgende Gesetze:

  • die Zivilprozessordnung (ZPO), 
  • das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).

 

Welches Gericht ist zuständig?

Das Amtsgericht - Vollstreckungsgericht - ist zuständig. Die örtliche Zuständigkeit des Gerichts richtet sich nach der Lage des Grundstücks.

Sachbearbeiter ist der Rechtspfleger.

 

Was sind die Voraussetzungen einer Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung wird nur auf Antrag eines Antragsberechtigten angeordnet, falls die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen.

 

Wer ist bei einer Zwangsversteigerung antragsberechtigt?

Antragsberechtigt sind u. a.:

  • die Gläubigerpartei aus Zahlungstitel über die persönliche Forderung,
  • die Gläubigerpartei aus dinglichem Schuldtitel (z. B. Grundschuldbestellungsurkunde, Hypothekenbestellungsurkunde).

 

Welche Unterlagen sind dem Zwangsversteigerungsantrag beizufügen?

Beizufügen sind:

  • Schuldtitel einschl. Vollstreckungsklausel und Zustellungsnachweis,
  • ggfs. Nachweis der Sicherheitsleistung,
  • Forderungsaufstellung.

 

Was sind die Voraussetzungen einer Teilungsversteigerung?

Voraussetzungen sind:

  • Voreintragung der Gemeinschaft als Eigentümer, Wohnungseigentümer oder Erbbauberechtigte,
  • Antrag eines Antragsberechtigten.

Ein Vollstreckungstitel ist nicht erforderlich.

Es müssen insoweit lediglich die Voraussetzungen zur Aufhebung der Gemeinschaft vorliegen.

 

Wer ist hinsichtlich der Teilungsversteigerung antragsberechtigt?

Antragsberechtigt ist u. a. jeder Miteigentümer.

 

 Wo findet die Zwangsversteigerung/Teilungsversteigerung statt ?

Die Zwangsversteigerung bzw. Teilungsversteigerung findet im Amtsgericht statt.

Alle Termine und die Verkehrswertgutachten können in www.zvg-portal.deexterner Link, öffnet neues Browserfenster online eingesehen werden.

 

Wie kann ich in das Verkehrswertgutachten Einsicht nehmen?

Sie können das Verkehrswertgutachten

oder

  • während der Öffnungszeiten (Servicezeiten) im Amtsgericht (Erdgeschoss, Zimmer 30)

einsehen.

 

Was ist das geringste Gebot?

Das geringste Gebot ist das Gebot, das der Ersteher in Hinblick auf vorrangige Rechte mindestens abgeben muss, um den Zuschlag zu erhalten.

Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus

  • dem Bargebot
  • den bestehenbleibenden Rechten.

Ein Recht bleibt dann bestehen, wenn es dem Recht des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht.

Es muss dann vom Ersteher übernommen werden.

 

 

Was ist das Mindestgebot?

Das Mindestgebot ist das Gebot, das von dem Ersteher mindestens abgegeben werden muss.

Das Mindestgebot soll eine Verschleuderung der Immobilie vermeiden.

Maßgebend ist der Verkehrswert.

Das Mindestgebot einschl. des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte beträgt 50 % des Verkehrswertes.

Ggfs. kann die Gläubigerpartei die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Meistgebot einschl. des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte nicht mindestens 7/10 des Verkehrswertes erreicht (relatives Mindestgebot).

Die Vorschriften über das Mindestgebot und das relative Mindestgebot geltend jedoch nur für den 1. Versteigerungstermin.

In den Folgeterminen gelten die Wertgrenzen (5/10 bzw. 7/10) dagegen nicht.

 

Werden die Versteigerungsbedingungen im Termin bekanntgegeben?

Die Versteigerungsbedingungen werden im Termin bekanntgegeben.

 

Wann kann ich Gebote abgeben?

Gebote können nur innerhalb der Bietstunde abgegeben werden.

 

Was beinhaltet das Gebot?

Das Gebot ist der Betrag, der vom Bietinteressenten bar gezahlt wird. Jeder Bietinteressent muss zu diesem Bargebot noch die bestehen bleibenden Rechte aus dem geringsten Gebot hinzurechnen, um den eigentlichen Preis zu erhalten.

 

Wie kann ich ein Gebot abgeben?

Sie müssen zum anberaumten Versteigerungstermin im Gericht erscheinen und dort - wenn dazu aufgefordert wurde - Ihr Gebot/Ihre Gebote persönlich und mündlich nennen.

Wichtig ist, dass Sie sich durch gültigen Personalausweis/Reisepass ausweisen können!!

 

Muss ich als Bieter persönlich erscheinen?

Wenn Sie nicht persönlich erscheinen können, muss der Bevollmächtigte dem Gericht eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht vorlegen.

Ansonsten kann der Bevollmächtigte für Sie keine Gebote abgeben; das gilt auch für Eheleute.

 

Muss ich Grundbuchbelastungen übernehmen?

Ggfs. sind vom Ersteher Grundbuchbelastungen zu übernehmen. Ob und ggfs. um welche Rechte es sich hierbei handelt, erfahren Sie im Termin bei der Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen.

 

Muss ich bei Abgabe eines Gebotes Bietsicherheit leisten?

Bietsicherheit ist auf Verlangen der betreibenden Gläubigerpartei oder der Schuldnerpartei zu leisten.

Sie beträgt 10 % des Verkehrswertes.

 

Wie kann ich die Bietsicherheit leisten?

Die Bietsicherheit kann nicht in bar erfolgen.

Die Bietsicherheit wird nachgewiesen bzw. übergeben durch:

  • einen von einem in Deutschland zugelassenen Kreditinstitut oder der Deutschen Bundesbank ausgestellten Verrechnungsscheck, der frühestens am 3. Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein darf,
  • eine Bürgschaftserklärung eines Kreditinstituts,
  • vorherige Einzahlung bzw. Überweisung auf das Konto der Zentralen Zahlstelle Justiz in Hamm.

Bitte beachten Sie unbedingt unsere abweichende Bankverbindung.

Berücksichtigen Sie bitte - auch bei Online Banking - die Banklaufzeiten (insbes. Wochenende oder Feiertage) und veranlassen Sie die Überweisung spätestens 1 Woche vor dem Zwangsversteigerungstermin.      

 

Erhalte ich die Bietsicherheit nach dem Termin zurück?

Sie erhalten den Scheck/die Bürgschaftserklärung selbstverständlich sofort nach dem Termin zurück, wenn Sie nicht Meistbietender geblieben sind.

Die Rücküberweisung wird ebenfalls so schnell wie möglich veranlasst; eine Barauszahlung Ihres überwiesenen Betrages ist nicht möglich.

Wenn Sie auf Ihr Gebot den Zuschlag erhalten haben, wird die Bietsicherheit im Regelfall bei Gericht hinterlegt und auf das Meistgebot, d. h. den letztendlich zu zahlenden "Kaufpreis" angerechnet.

 

Wann wird der Zuschlag erteilt?

Der Zuschlag wird im Regelfall im Versteigerungstermin erteilt;

ggfs. kann dieser  jedoch in einem gesonderten Verkündungstermin erteilt werden.

 

Welche weiteren Kosten entstehen für den Ersteher?

Für den Ersteher fallen u. a. folgende weitere Kosten an:

  • Grunderwerbssteuer,
  • Gerichtskosten (Kosten für die Grundbucheintragung, Kosten für die Erteilung des Zuschlags).

 

Erhalte ich vom Gericht eine schriftliche Aufforderung zur Zahlung des Meistgebots nebst Zinsen?

Der Ersteher erhält vom Gericht eine schriftliche Aufforderung zur Zahlung des Meistgebots nebst 4 % Zinsen ab Zuschlagserteilung.

Die Zahlungsfrist in der Zahlungsaufforderung ist unbedingt einzuhalten.

 

Benötigte ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung? Wo erhalte ich diese?

In der Regel benötigt der Ersteher eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bescheinigung des Finanzamts, dass steuerliche Bedenken gegen den Eigentumserwerb nicht bestehen.

Der Ersteher erhält die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim zuständigen Finanzamt.

 

Wer veranlasst die Grundbuchberichtigung?

Die Grundbuchberichtigung wird vom Gericht veranlasst, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts bzw. das Negativattest vorgelegt wird.

Im Einzelfall genügt ggfs. stattdessen die Mitteilung des Erwerbers an das Gericht, dass die Erteilung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht erforderlich ist - unter Angabe der Gründe -.

Die Grundbucheintragung (Eintragung des Erstehers als neuer Eigentümer/Erbbauberechtigter, Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks und ggfs. Löschung weiterer Rechte) erfolgt aufgrund eines entsprechenden Ersuchens des Amtsgerichts - Vollstreckungsgerichts -.

Es bedarf insoweit keines Antrags des Erstehers.

 

Wie kann der Ersteher die Räumungsvollstreckung gegen den Eigentümer betreiben?

Die Räumungsvollstreckung bedarf eines Räumungsauftrags an den zuständigen Gerichtsvollzieher.

Dem Räumungsauftrag ist die vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beizufügen.

 

Wie kann der Ersteher die Räumungsvollstreckung gegen den Mieter betreiben?

Zunächst muss der Ersteher dem Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist und unter Angabe des Kündigungsgrundes schriftlich kündigen.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus der Mietwohnung, muss der Ersteher sodann einen Räumungstitel bei dem Amtsgericht erwirken (Erhebung der Räumungsklage).

Aus dem Räumungsurteil kann sodann die Räumungsvollstreckung betrieben werden (Räumungsauftrag an den zuständigen Gerichtsvollzieher unter Beifügung der vollstreckbaren Ausfertigung des Räumungstitels nebst Zustellungsbescheinigung).

 

Ab wann ist der Ersteher Eigentümer/Erbbauberechtigter?

Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum am Grundstück/das Erbbaurecht auf den Ersteher mit allen Rechten und Pflichten über - nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Die Grundbucheintragung erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung.

Bevor der Ersteher allzu große Veränderungen am Versteigerungsobjekt vornimmt oder große Summen investiert, sollte er daher im Zweifel auf die Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses warten, um jedes Risiko auszuschließen.

 

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